-----Dom --- --

Avsagt:	08.01.2009 i Oslo tingrett,  
	
Saksnr.:	08-090682TVI-OTIR/05  
	
 Dommer:
	Tingrettsdommer	Wenche Elizabeth Arntzen	

Saken gjelder:	Erstatningsansvar i anledning utøvelse av eiendomsmegleroppdrag	

Krystallen Eiendom AS	Advokat Sveinung O. Flaaten	

mot

Poppe & Co. Eiendomsmegling AS	Advokat Peter Hammerich	

 
Saken gjelder eiendomsmeglers erstatningsansvar for ikke å ha kontrollert kjøperes finansiering før formidling av leiligheter under oppføring. 

Saksforløpet er i hovedpunkter følgende:
 
Selskapet Krystallen Eiendom AS (heretter hovedsakelig benevnt Krystallen) ble stiftet høsten 2005 med en aksjekapital på kr 100 000. Formålet med selskapet var å bygge fritidsleiligheter på Kvitfjell i Ringebu kommune. Frognerveien Eiendomsmegling AS, senere Poppe & Co Eiendomsmegling AS (heretter hovedsakelig benevnt Poppe & Co) og Nordvik og Partners AS ble kontaktet med tanke på det forestående megleroppdraget. Høsten 2005 ble det avholdt møter og befaringer på det planlagte utbyggingsområdet, hvor blant annet priser, salgsmåter og mediestrategi ble drøftet. Oppdragsavtale og Rammeavtale mellom Krystallen og de to meglerforetakene ble signert 10. november 2005. Meglers honorar ble gjort betinget av at 10 000 kvadratmeter ble solgt og byggelånet åpnet. Nordvik & Partners` leilighetsformidlinger er ikke angrepet, og omfattes ikke av denne saken. Med mindre noe annet fremgår av sammenhengen, er rettens omtale av ”megler” eller ”meglerne” ment som en henvisning til meglerne i Poppe & Co. 
 
I begynnelsen av januar 2006 startet meglerforetakene salget av leiligheter i første byggetrinn (bygg A og B), som består av 129 leiligheter på til sammen ca. 12 300 kvadratmeter. Avtaler ble hovedsakelig inngått ved at kjøperne sendte inn skriftlige budskjemaer som megler aksepterte telefonisk samme dag disse var mottatt. I de standardiserte budskjemaene ble det blant annet tatt forbehold om at leiligheter tilsvarende 12 000 kvadratmeter måtte være solgt før 15. februar 2006 for at prosjektet skulle bli realisert. 

 	Den 16. januar 2006 oversendte Poppe & Co en liste over kjøpere hvor det fremgikk at  94,5 % av leilighetene i bygg A og 75,5 % av leilighetene i bygg B var solgt, til sammen 103 av 129 leiligheter. På grunnlag av denne listen startet Krystallen arbeidet med å få på plass bankforbindelse. DnB NOR ga 23. januar 2006 indikativt bud som forutsatte at det forelå endelige kjøpekontrakter uten finansieringsforbehold på minimum 100 leiligheter før lånet eventuelt kunne åpnes.
 
I samme tidsrom uttalte meglere i de to meglerforetakene til media at alle leilighetene i første byggetrinn var solgt. Den 26. januar 2006 mottok Krystallen en e-post fra Poppe & Co om at ca 15 leiligheter likevel ikke var solgt. Megler foreslo samtidig annonsering, noe Krystallen motsatte seg under henvisning til at meglerne allerede hadde meddelt markedet at alt var solgt. Krystallen besluttet at prosjektet skulle igangsettes med 109 solgte leiligheter, og startet arbeidet med reguleringssøknader og byggesøknader.
 
I tiden som fulgte ga Poppe & Co motstridende opplysninger om antall solgte leiligheter. Det er senere dokumentert at det per 16. januar 2006 kun forelå 15 signerte budskjemaer, per 26. januar forelå 20 signerte budskjemaer og per 15. februar forelå 27 signerte budskjemaer. Det er i ettertid også avdekket en rekke endringer av kjøpere i forhold til listen oversendt 16. januar 2006.  

Den 21. april 2006 bekreftet Poppe & Co overfor DnB NOR at 108 leiligheter var solgt for til sammen kr 291 125 000. Det ble videre opplyst at de resterende leiligheter muntlig var bekreftet solgt uten at det hadde kommet inn signerte budskjemaer grunnet blant annet utenlandsopphold hos kjøpere. I e-post 27. april 2006 til Krystallen meddelte Poppe & Co at 16 leiligheter fortsatt ikke var solgt. I e-post 4. mai 2006 til DnB NOR bekreftet Poppe & Co at det forelå 111 signerte budskjemaer og 83 signerte kontrakter. Det er senere dokumentert at det per 21. april 2006 forelå 58 signerte budskjemaer og at det per 4. mai forelå 61 signerte budskjemaer. I tillegg er det dokumentert 23 signerte kjøpekontrakter per 4. mai 2006 og i alt 13 udaterte kjøpekontrakter og 4 udaterte budskjemaer.  

I e-post 9. mai 2006 til begge meglerforetakene understreket Krystallen at DnB NOR åpnet byggelånet i tillit til opplysningene fra meglerne. Finansieringstilsagn fra DnB NOR ble gitt 16. mai 2006, og byggelånet ble åpnet 23. mai 2006. Deretter ble byggearbeidene igangsatt. Den 1. juni 2006 besluttet DnB NOR å stanse utbetalingene fra byggelånet fordi kjøpernes finansiering ble ansett for å være usikker. Banken fant det ikke akseptabelt at det var inngått avtaler med et betydelig antall selskaper under stiftelse, og at mange kjøpere hadde kjøpt flere leiligheter. Krystallen kontaktet meglerne for å få en beskrivelse av kjøperne. Opplysningene ble nedtegnet i et notat, som ble undertegnet av meglerne og oversendt banken 7. juni 2006. Byggelånet ble deretter gjenåpnet. 

Den 9. juni 2006 signerte Iver Hammeren kjøpekontrakter på vegne av Krystallen hos Poppe & Co. Kjøpesummen forfalt til betaling ved overtagelse, med unntak av kr 100 000 som skulle betales ved kontraktssignering. Høsten 2006 var det e-post korrespondanse  mellom Krystallen og Poppe & Co om kjøpernes manglende innbetaling av forskudd. Krystallen engasjerte advokat på grunn av misnøye med meglerforetakenes utførelse av oppdraget. Dette resulterte i forslag 11. januar 2007 fra Petter Andreas Poppe om en såkalt "proaktiv plan" for å få oversikt over kjøpernes finansiering. 
 
Leilighetene i bygg A var klare for overtakelse i desember 2007, men kjøperne uteble. Krystallen har hatt et omfattende arbeid med å inndrive betaling for leilighetene, og mellom syv og ti leiligheter i bygg A er fortsatt ikke betalt. Leilighetene i bygg B er klare for overtakelse i disse dager, og er ikke omfattet av denne saken. 

Etter søksmålsvarsel 8. april 2008, gikk Krystallen til fastsettelsessøksmål ved stevning 11. juni 2008. Tilsvar med påstand om frifinnelse ble inngitt 2. september 2008. Ved prosesskrift 31. oktober 2008 ble søksmålet utvidet til et fullbyrdelsessøksmål med følgende fullbyrdelsespåstand:
  
	Krystallen Eiendom AS tilkjennes erstatning fra Poppe & Co Eiendomsmegling AS utmålt etter rettens skjønn for det tap, herunder kostnader, som Krystallen Eiendom AS påføres som følge av at leilighetene A-001, A-002, A-206, A-307 og A-503 ikke overtas og gjøres opp av de respektive kjøpere i henhold til de inngåtte kjøpekontrakter.
 
Ved rettens beslutning 11. november 2008 ble saken delt i medhold av tvisteloven § 16 – 1 annet ledd, slik at avgjørelsen av erstatningens omfang utsettes. Hovedforhandling ble avholdt i tiden 1. til  5. desember 2008. 

Saksøkers påstand:

For så vidt gjelder den delen av saken som nå skal avgjøres har Krystallen nedlagt slik påstand:  
 
1. 	Poppe & Co Eiendomsmegling AS er erstatningsansvarlig for det tap som Krystallen Eiendom AS påføres som følge av at leilighetene A-001, A-002, A-206, A-307 og A-503 ikke overtas og gjøres opp av de respektive kjøpere i henhold til de inngåtte kjøpekontrakter.
 
2. 	Poppe & Co Eiendomsmegling AS tilpliktes å erstatte Krystallen Eiendom AS sakens omkostninger.

Saksøkers påstandsgrunnlag:

Poppe & Co er erstatningsansvarlig for å brutt Rammeavtalen pkt. 3.6 fjerde ledd  hvor det står at megler skal "sjekke at kjøpers finansiering er avklart". Selskapet er også erstatningsansvarlig på grunnlag av det ulovfestede profesjonsansvaret (uaktsomhetsansvar) ved å ha brutt omsorgsplikten overfor oppdragsgiver, jf. lov 16. juni 1989 nr. 53 (eiendomsmeglingsloven) § 3-1. Den erstatningsbetingende opptreden består i at Poppe & Co baserte salgsprosessen på at finansiering av leilighetskjøpene skulle kunne skje gjennom videresalg før tidspunktet for overtakelse. Dette innebar at meglerne ikke foretok undersøkelser av den enkelte kjøpers betalingsevne. Dersom det var problemer med å avklare kjøpernes finansiering, skulle dette vært tatt opp med selger.  
 
Poppe & Co ga videre feilaktige opplysninger om det reelle salg av leiligheter i januar/februar 2006 hvor det per 15. februar måtte være solgt et tilstrekkelig antall leiligheter tilsvarende 12 000 kvadratmeter for at utbyggingsprosjektet skulle bli realisert. Denne feilinformasjon fikk som konsekvens at megler i tiden som fulgte fortsatte en utilbørlig salgsprosess basert på at kjøpene skulle finansieres ved videresalg utført av megler før overtakelsestidspunktet. For å oppfylle de tidligere oppgitte salgstall, foretok Poppe & Co et ukritisk søk etter kjøpere som innebar at leiligheter ble formidlet til kjøpere uten finansiell evne til å gjøre opp for leilighetene på ordinær måte i henhold til de forpliktelser som fulgte av kjøpekontraktene. Poppe & Co ga dessuten feilaktige opplysninger om kjøperne, herunder om Galdeberget AS som "et solid klesfirma". Dette er et brudd på meglers omsorgsplikt og rammes av det ulovfestede profesjonsansvar. 

Det foreligger årsakssammenheng mellom Poppe & Cos ansvarsbetingende opptreden og det økonomiske tap. De kjøperne som ikke har gjort opp for seg hadde verken betalingsevne på kontraktstidspunktet eller på overtakelsestidspunktet. Det følger av rettspraksis at tvil om det hypotetiske hendelsesforløp uten kontraktsbruddet, må gå ut over skadevolder. Der er ikke grunnlag for å nedsette erstatningen under henvisning til skadelidtes medvirkning, eller la den falle bort på grunn av unnlatt reklamasjon.  

Saksøktes påstand:

1.	Poppe & Co Eiendomsmegling AS frifinnes.
2.	Saksøker dømmes til å erstatte Poppe & Co Eiendomsmegling AS’ sakskostnader  med tillegg av renter etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m., fra forfall til betaling skjer.
3.	Fraværsdom kreves i lovens tilfelle.

Saksøktes påstandsgrunnlag:

Poppe & Co har ikke brutt noen av avtaleforpliktelsene overfor Krystallen. Rammeavtalen pkt. 3.6 om budgivers finansiering, går ikke lenger enn det som følger av eiendomsmeglingsloven § 3-1 og denne lovens krav til god meglerskikk. Poppe & Co har handlet i overensstemmelse med god meglerskikk, herunder kravet om å utføre oppdraget i samsvar med omsorg for begge parters interesser. 
Meglers plikter må vurderes i lys av de grunnleggende forutsetningene for eiendomsmeglingsoppdraget, blant annet tidspress, ingen markedsføring, lav egenkapital og salg til investorer. Meglerne formidlet salg til kjente kunder som tidligere hadde vist seg betalingsdyktige. Oppdraget var dessuten et prosjektmeglingsoppdrag med overtakelse to år frem i tid, og undersøkelser av kjøpers finansiering har da ingen verdi. Videresalg før overtakelse er uansett en form for finansiering. 
For det tilfelle at retten skulle finne at Poppe & Co har opptrådt ansvarsbetingende, foreligger ikke påregnelig årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og Krystallens økonomiske tap. De omtvistede kjøperne mangler betalingsvilje og ikke betalingsevne. Megler er uansett ikke ansvarlig for kjøpers betalingsevne ved forfall.
Et eventuelt erstatningsansvar må under enhver omstendighet falle bort på grunnlag av medvirkning fra erstatningssøkeren. Utbygger var selv innforstått med risikoelementene i prosjektet, og hadde en egeninteresse av at salgsprosessen gikk fort.  
Det er endelig reklamert for sent, i det Krystallen først protestere mot meglernes opplysninger og påtegning i notat 7. juni 2006 ved advokat Flaatens brev 20. desember 2006. 
Rettens vurdering

Retten behandler først fellesspørsmål i tilknytning til avtaletolkning,  ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og skadelidtes medvirkning. Retten behandler deretter særspørsmål i tilknytning til de påstevnede leilighetsformidlinger, og vil i den forbindelse behandle spørsmålet om mangelfull reklamasjon. Poppe & Co har ikke bestridt at  Krystallen har lidt et erstatningsmessig tap, og retten går derfor ikke nærmere inn på dette. Når retten i det følgende viser til ”eiendomsmeglingsloven” er det lov 16. juni 1989 nr. 53 det siktes til.

1.	Fellesspørsmål
 
1.1	Avtaletolkning

Ved vurderingen av meglers plikter i tilknytning til kjøpers finansiering, tar retten utgangspunkt i Rammeavtalen pkt. 3.6 hvor det blant annet står følgende:

P&N [Poppe  & Nordvik] skal inngå kontrakt med kjøpere og sjekke at kjøpers finansiering er avklart. Nødvendig dokumentbehandling inngår.

Retten tolker ordlyden som et pålegg til megler om å kontrollere den enkelte kjøpers betalingsevne og i den forbindelse eventuelt behandle nødvendige dokumenter. Omfanget av kontrollen og dokumentbehandlingen vil avhenge av risikomomentene i tilknytning til den enkelte transaksjon. Det kan ikke oppstilles krav om innhenting av bankgarantier eller finansieringsbevis, men megler må kontrollere at kjøper har en realistisk betalingsplan, eventuelt kontrollere kjøpers økonomiske soliditet. 

Formålet med avtaleklausulen er å legge til rette for at salgene formidles til betalingsdyktige kjøpere. I og med at megler hadde ”fullmakt til å akseptere bud på oppdatert og til enhver tid godkjent prisliste”, jf. Oppdragsavtalen pkt. 8, var det naturlig at megler påtok seg oppgaven med å kontrollere kjøpernes finansiering. 

Rammeavtalen pkt. 3.6 må sees i sammenheng med den generelle bestemmelsen i avtalens pkt.1, som lyder slik: 

Beskrivelsen av de ulike aktiviteter er omtrentlige. P&N skal utføre alt som naturlig hører inn under de respektive aktiviteter, og som det kan forventes at megler skal utføre ut fra bransjepraksis, selv om de ikke spesifikt er nevnt i teksten.

Dette punktet kan ikke forstås som en innskrenkning av meglers utrykkelige avtalefestede plikter, slik Poppe & Co synes å anføre. Med en slik innskrenkning vil Rammeavtalen pkt. 3.6 bli direkte misvisende. Ordlyden tilsier tvert i mot at avtaleteksten skal suppleres med de plikter som følger av bransjepraksis, blant annet meglers plikter knyttet til budgivers finansiering, jf. eksempelvis Rt. 1993 s. 156 og NOU 2006: 1 pkt. 10.3.3. I vår sak er det spesielt meglers plikt til å gjøre selgeren kjent med eventuell tvil i tilknytning til kjøpernes finansiering, som er aktuell. Det er ikke nødvendig for retten å ta stilling til om Rammeavtalens pkt. 3.6 om å kontrollere den enkelte kjøpers finansiering, går lenger enn det som følger av meglers omsorgsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-1. 
 
Avtaler mellom næringsdrivende skal tolkes objektivt med mindre det kan påvises en felles partsforståelse som avviker fra ordlyden, jf. eksempelvis Rt. 2002 s. 1155 med videre henvisninger. Det er i vår sak ikke ført bevis for en uttrykkelig felles partsforståelse om at megler likevel ikke skulle kontrollere den enkelte kjøpers finansiering. Det nærmeste man kommer en avvikende partsforståelse er meglernes etterfølgende påtegning i notat 7. juni 2006 hvor det blant annet står at opplysningene om kjøperne og aksjeeiere ”ikke [er] etterprøvet eller på noen måte undersøkt. Det gjøres oppmerksom på at dette ikke omfattes av vårt megleroppdrag”. Poppe & Co sendte notatet til banken, med kopi til Krystallen. Reservasjonen i påtegningen ser ikke ut til å ha blitt imøtegått av Krystallen før i advokat Flaatens brev 20. desember 2006. 

Rekkevidden av påtegningen er uklar, og retten mener at Krystallens unnlatelse av å protestere ikke kan tolkes som et uttrykk for at meglerne ikke skulle kontrollere kjøpernes finansiering. De fleste leiligheter var på dette tidspunkt rapportert solgt, og notatets formål var å gi banken opplysninger om kjøperne. I forutgående e-post 6. juni 2006 til Poppe & Co skrev Krystallen at det i forhold til banken kom til å  ”være av største betydning at dere som meglere kan argumentere saklig og korrekt rundt den enkeltes betalingsevne”. Krystallen hadde på dette tidspunkt ikke forutsetninger for å vite at opplysningene fra meglerne ikke var korrekte. Etter at byggelånet ble gjenåpnet var det meglers mangelfulle oppfølging av kjøpernes delbetalinger på kr 100 000 per leilighet som sto i fokus. Det var uansett Poppe & Co som hadde utformet Rammeavtalen, og eventuelle uklarheter med hensyn til rekkevidden av de enkelte avtalevilkår må gå ut over megler.

Poppe & Co har anført at grunnleggende forutsetninger for oppdraget tilsa at Krystallen ikke kunne forvente at meglerne skulle kontrollere den enkelte kjøpers finansiering. Salgene skulle skje under tidspress, til blant annet investorer og med overtakelse flere år frem i tid. 

Retten er ikke enig i at tidspresset tilsa at meglerne ikke skulle kontrollere kjøpernes finansiering. Krystallen valgte å gi oppdraget til to meglerfirmaer som til sammen satt seks meglere på prosjektet. I prosjektvurderingen 11. september 2005 viste Poppe & Co til Hafjelltoppen Fjellgren som referanseprosjekt for å underbygge at salgene kunne skje raskt. Meglerhuset reklamert videre med sitt eksisterende kunde- og kontaktnett som både ville påskynde salgsprosessen og redusere markedsføringskostnadene. I e-post 24. november 2005 til Krystallen tok Poppe & Co opp tidsaspektet, men da som et innspill til prisfastsettelsen på leilighetene. Det er ikke holdepunkter for at meglerne ga uttrykk for at tidspresset måtte få innvirkning på kontrollen av kjøpernes finansiering. Retten mener tidspresset uansett ikke kunne frita megler fra å informere Krystallen om eventuelle risiki eller usikkerhet med hensyn til finansieringen. Først da banken stoppet byggelånet i juni 2006, ble spørsmålet om kjøpernes betalingsevne tema mellom partene. 

Retten er heller ikke enig i at  ”investorforutsetningen” suspenderte meglers plikt til å kontrollere kjøpernes finansiering. Anførselen synes å bygge på en uriktig forutsetning om at investorenes betalingsevne nødvendigvis var avhengig av videresalg før overtakelse. Som Petter Andreas Poppe forklarte under hovedforhandlingen, utgjorde investorene en sammensatt gruppe som besto av alt fra ”one purpose” selskaper med lav egenkapital til etablerte selskaper og privatpersoner med svært god økonomi. Videresalgstilfellene er også uttrykkelig regulert i kjøpekontraktenes pkt. 15.2, hvor det står at den opprinnelige kjøper forblir oppgjørsansvarlig overfor selger. Retten nevner endelig at investorer etter det opplyste også skulle kjøpe med tanke på utleie, jf. meglers egen  prosjektbeskrivelse 11. september 2005 hvor det fremgår at kjøpergruppen ville bestå av fire ulike kategorier, blant annet ”[i]nvestorer som kjøper med henblikk på utleie”. Retten er på denne bakgrunn ikke enig med Poppe & Co i at det hadde liten mening å kontrollere investorenes finansiering.

Poppe & Co har vist til sin e-post 24. november 2005 hvor det står at salg til investorer som skal selge videre før overtakelse, ”er en form for finansiering av et slikt prosjekt”. Retten kan ikke se at e-posten har betydning for vurderingen av meglers plikt til å kontrollere kjøpernes finansiering. E-posten omhandler ikke investorenes betalingsevne, men prisfastsettelsen på leilighetene. Budskapet er at prisene må fastsettes under hensyntagen til disse ”medinvestorenes” risiko og avkastningskrav. 

Når det gjelder anførselen om at vi står overfor et prosjektmegleroppdrag med overtakelse av leiligheter to år frem i tid, tar retten utgangspunkt i meglers prosjektvurdering  11. september 2005. Her markedsførte Poppe & Co sin egen prosjektseksjon, ”Poppe & Co prosjekt”, som ”er spesialisert på prosjektsalg, og har bygget opp et unikt erfarings- og kunnskapsforum for nettopp denne type oppdrag”. Rammeavtalen mellom partene ble utformet med utgangspunkt i meglers standardavtale for prosjektsalg, og inneholder like fullt pkt. 3.6 om meglers plikt til å ”sjekke at kjøpers finansiering er avklart”. I henhold til avtalens pkt. 3.9 skulle megler dessuten yte kjøpere tilknyttede finansieringsrådgivningstjenester, hvilket forutsetter at finansieringen ville være tema mellom megler og kjøper. 

Retten er enig med Poppe & Co i at risikoen for at kjøpernes finansieringsevne svekkes er større jo lenger tid det går fra avtale inngås og til overtakelse finner sted. For å redusere denne risikoen er det imidlertid av betydning å kontrollere kjøpernes betalingsevne - eventuelt økonomiske soliditet - på avtaletidspunktet. Alternativt måtte megler ha informert selger om den usikkerhet som eventuelt forelå, slik at selger selv kunne ha tatt stilling til prosjektrisikoen. Slik retten ser det, vil tapsrisikoen snarere skjerpe enn svekke kravene til meglers kontroll og opplysningsplikt. Dette må i særdeleshet gjelde i forhold til investorer som kjøpte flere leiligheter, og i forhold til nyetablerte selskaper og selskaper under stiftelse med lav egenkapital.

Konklusjonen så langt er at Poppe & Co pliktet å kontrollere den enkelte kjøpers finansiering, eventuelt opplyse Krystallen om den tvil som måtte hefte ved denne. 

1.2 Ansvarsgrunnlag 

Retten mener Poppe & Co på erstatningsbetingende måte tilsidesatte sin kontraktsrettslige plikt til å kontrollere kjøpernes finansiering, eventuelt opplyse Krystallen om den tvil som måtte hefte ved denne. 

Retten finner det bevist at Poppe & Co oppfordret selskaper og privatpersoner til å kjøpe leiligheter for å oppnå gevinst gjennom videresalg før overtakelse. Meglerne unnlot å kontrollere kjøperes finansiering, og aksepterte bud fra kjøpere med liten eller ingen aktuell betalingsevne. Finansieringen ble basert på videresalg, og kjøpernes økonomiske soliditet var derfor underordnet. Blant annet ble tre medlemmer av samme familie overtalt til å kjøpe til sammen 15 leiligheter. Dette til tross for at de opplyste at de ikke engang hadde økonomi til å innbetale forskuddet på kr 100 000 per leilighet hvorpå forskuddet ble halvert. Krystallen ble ikke gjort kjent med usikkerheten ved og forutsetningene for kjøpernes finansiering. Retten har ikke grunnlag for å si at denne fremgangsmåten ble benyttet overfor alle kjøperne, men har likevel et klart inntrykk av at den utgjorde en strategi for Poppe & Cos markedsføring av prosjektet. 

Strategien med å satse på finansiering gjennom videresalg var avhengig av et fortsatt godt marked for å lykkes, og hadde derved et spekulativt preg. I prosjektvurderingen 11. september 2005 skrev Poppe & Co at markedet er ”svært godt i øyeblikket, og [vi] forventer at dette vil vedvare kommende halvår”. Da dette ble skrevet lå overtakelse av leilighetene mer enn to år frem i tid, og som megler selv skrev om investorenes avkastningskrav i et slikt tidsperspektiv; ”risiko kan betale seg og det kan gå i dass”, jf. e-post 24. november 2005 til Krystallen. 

Retten mener Poppe & Co skulle ha klarert ”videresalgsstrategien” med Krystallen på forhånd, slik at utbygger selv kunne tatt stilling til den tilleggsrisiko som ligger i å gjøre kjøpernes finansiering avhengig av et fortsatt godt marked. Det er ingen holdepunkter i bevisførselen for at dette ble klarert, hvilket heller ikke er anført av Poppe & Co. Retten legger tvert i mot til grunn at meglerne ga inntrykk av å formidle salg til pengesterke kjøpere, jf. beskrivelsen i notatet 7. juni 2006 som opprettholdes i e-post 18. oktober 2006. Selv banken lot seg overbevise av meglernes argumentasjon. Først i e-post 13. januar 2007 tilkjennega Poppe & Co tvil om kjøperes finansiering når det opplyses at megler har foretatt resalg av 6 leiligheter som ”et ledd i å få mer likvide kunder til prosjektet”. Megler tilføyde likevel at kjøperne i bygg A ”ser bra ut”. 

Retten er ikke enig med Poppe & Co i at undersøkelsesplikten ble oppfylte ved at salg ble formidlet til meglerhusets eksisterende kunde- og kontaktnett. Den beskrivelsen meglerne ga av kjøperne/aksjeeierne i notatet 7. juni 2006 inneholder sterkt overdrevne og direkte misvisende positive karakteristikker. Betydningen av aksjeeiernes påståtte betalingsevne er uansett liten så lenge disse ikke var oppgjørsansvarlige overfor Krystallen. I notatet er referanse til undersøkelser av for eksempel regnskaper eller kjøpernes kredittverdighet, totalt fraværende. De etterfølgende undersøkelsene av kjøpernes finansieringsevne, som ble iverksatt som et ledd i Poppe & Cos ”proaktive plan” fra januar 2007, har liten verdi i vår sammenheng. Leilighetene var da allerede solgt og flere kjøpere unnlot å gi de etterspurte opplysninger. 

Det er ikke nødvendig for retten å ta stilling til om Poppe & Cos mislighold skyldtes tidligere feilrapportering av salgstall eller et ønske om å utløse meglerprovisjon, slik Krystallen anfører. Misligholdet kan også ha sammenheng med en ukritisk tro på at markedet for fritidseiendommer på fjellet ville fortsette å stige.

1.3	Årsakssammenheng

Spørsmålet om kjøpernes finansiering og økonomisk soliditet på kontraktstidspunktet og på oppgjørstidspunktet vil bli behandlet nedenfor i tilknytning til de påstevnede formidlingene. 

Når det gjelder spørsmålet om hva Krystallen ville ha gjort dersom Poppe & Co hadde overholdt sin kontroll - og opplysningsplikt, tar retten utgangspunkt i Rt. 2003 s. 400. I avsnitt 50 skriver Høyseterett at en ”egentlig vurdering av et slikt hypotetisk hendelsesforløp … [vil] bli meget usikker, og det følger av rettspraksis at skadevolderen har bevisbyrden for den usikkerheten som knytter seg til det alternative hendelsesforløpet, se Rt-2000-679 på side 689 med henvisning til Rt-1996-1718”.

Krystallens representanter forklarte i retten at selskapet ikke ville akseptert kjøpere med tvilsom finansiering, og at Poppe & Co ville blitt pålagt å selge leilighetene til betalingsdyktige kjøpere. Dersom finansierings- og derved prosjektrisikoen ble for stor, var alternativet å skrinlegge eller utsette prosjektet. 

Retten legger til grunn at det ville vært mulig å selge leilighetene til betalingsdyktige kjøpere i 2006 og i første kvartal 2007. Markedet for fritidseiendommer på fjellet var svært godt i 2006, med en registrert prisoppgang i Ringebu kommune på 26 %. Petter Andreas Poppe forklarte i retten at markedet flatet ut i 2007, med en prisnedgang fra 3. kvartal 2007. Frem til og med sommeren 2008 var norsk økonomi solid, og det er ikke holdepunkter for at finansieringsdyktige kjøpere ville ha mistet sin betalingsevne på grunn av etterfølgende omstendigheter før overtagelsen i desember 2007. 

Poppe & Co har argumentert med at Krystallen selv hadde høy risikoprofil med en  aksjekapital på kr 100 000. Retten er enig i at det var små marginer i prosjektet, men det  var kjøpernes betalingsmislighold som viste seg å bli det kritiske punkt. Gjennomføringen av prosjektet ble gjort avhengig av forutgående salg av de fleste leilighetene, og det ble inngått realistiske fastprisavtaler med solide entreprenørfirmaer. Det ble videre tatt uttrykkelig forbehold overfor kjøperne om nødvendige tillatelser etter plan- og bygningsloven, antall solgte leiligheter og avtale med entreprenør på nevnte forutsetninger. Risikoen i prosjektet antas på denne bakgrunn hovedsakelig å være knyttet til kjøpernes betalingsevne på oppgjørstidspunktet sammenholdt med en relativt lav fortjenestemargin i første byggetrinn. Det har formodningen mot seg at Krystallen ville ha akseptert den tilleggsrisiko som ligger i at betalingsudyktige kjøpere måtte basere sin finansiering på videresalg før overtakelse to år frem i tid. Retten nevner i denne forbindelse at selskapets daglig leder har lagt sin faste eiendom på Kvitfjell i prosjektet.  

Retten finner etter dette at spørsmålet om årsakssammenheng i tilknytning til det hypotetiske hendelsesforløp, må løses i Krystallens favør. Hvorvidt videresalg til betalingsdyktige kjøpere ville forutsatt flere markedsføringstiltak, er et utmålingsspørsmål som det ikke er nødvendig for retten å ta stilling til nå.   

1.4 Skadelidtes medvirkning 

I henhold til skadeserstatningsloven § 5-1 kan erstatningen settes ned eller falle bort dersom skadelidte har medvirket til skaden ved egen skyld. Ved denne vurderingen skal det blant annet legges vekt på rimelighet og på graden av skyld på begge sider. 

Eiendomsmeglere er i utgangspunktet underlagt et strengt profesjonsansvar, jf. Rt. 1995 s. 1350 og Rt. 2005 s. 870. I det foreliggende tilfellet legger retten til grunn at Poppe & Co ikke bare misligholdt sine kontraktsforpliktelser, men også mot bedre vitende ga Krystallen misvisende og uriktige opplysninger om kjøperne og om salgsprosessen. 

Når det gjelder Krystallens medvirkning, er spørsmålet om selskapet forsto eller burde ha forstått at kjøpernes finansiering ikke ble kontrollert, for eksempel fordi finansieringen var basert på videresalg før overtakelse. 

Retten tar utgangspunkt i Rammeavtalen hvor det fremgår at megler skulle forestå salg, håndtere kontrakter, gjennomføre oppgjør og tilby tilknyttede finansieringsrådgivningstjenester. Meglerne påtok seg derved ansvaret for selve salgsprosessen, og valg av kjøpere var overlatt til dem. Krystallens oppgave var begrenset til å signere kjøpekontraktene, noe som i det alt vesentlige skjedde etter at banken hadde åpnet byggelånet og byggearbeidene var igangsatt. I og med at megler hadde fullmakt til å akseptere bud på selgers vegne, var Krystallen juridisk forpliktet til å signere kontraktene forutsatt at forbeholdene i de standardiserte budskjemaene ikke kunne gjøres gjeldende. Forbeholdene, som ble noe endret i de standardiserte kjøpekontraktene, ble ikke påberopt, og inngår heller ikke i partenes argumentasjon for retten. Retten kan derfor ikke slutte seg til Poppe & Cos anførsel om at Krystallen godkjente alle kjøperne før bindende avtaler ble inngått. Slik forhåndsgodkjenning av kjøperne ser i det hele tatt ikke ut til å ha vært tema mellom partene. 

Det ble heller ikke avtalt eller praktisert noen systematiske rapporteringsrutiner med hensyn til salgsprosessen. Det fremgikk imidlertid av listen med status over solgte og reserverte leiligheter oversendt Krystallen 16. januar 2006, at salget angivelig gikk unna i stor fart. Det fremgikk videre at en del av kjøperne hadde kjøpt flere leiligheter. Blant annet hadde to privatpersoner kjøpt til sammen 24 leiligheter. Retten har likevel ikke grunnlag for å si at Krystallen ut fra navnene på listen burde ha skjønt at det dreide seg om kjøpere hvis finansiering var avhengig av videresalg før overtakelse. Listen var ikke ledsaget av noen redegjørelse fra meglernes side, og den viste seg senere å ikke stemme med signerte budskjemaer, budjournaler og kontrakter fremlagt for signering. 

Det er heller ikke påvist at Krystallen på annen måte ble gjort kjent med kjøpernes økonomiske stilling eller med forutsetningen om videresalg. Fra salgsstart i begynnelsen av januar 2006 ga meglerne intervjuer til flere aviser hvor de opplyste at det hadde vært stor pågang av kjøpere. I et intervju 11. januar 2006 med Gudbrandsdølen Dagningen uttalte megler Nils Nordvik i Nordvik & Partners AS at ”[m]ange investerer i flere leiligheter og ser for seg at venner og familie blir med til Kvitfjell”. Petter Andreas Poppe sa i et intervju  22. januar 2006 med TV 2, at det hittil hadde gått 120 leiligheter på fem arbeidsdager og at ”[f]lere av kjøperne våre er såkalte kjendisinvestorer, altså, som i hvert fall historisk har nese for gode forretninger. Det synes vi er litt moro”. I samme intervju uttalte arkitekt Finn Sandal, som ble omtalt som ”milliardærenes hoffarkitekt” at ”[n]oen har kjøpt 10 stykker og kanskje andre har kjøpt 20. Det er jo en fin måte å få salget i gang på da, for når gutteklubben Grei holder på med noe kommer alle løpende”. Meglerne formidlet på denne måten et inntrykk av en pengesterk kjøpergruppe. Dette ble også formidlet til Krystallen gjennom opplysningene i notatet 7. juni 2006, som også banken lot seg overbevise av. 

I  ettertid kan det reises spørsmål om hvorfor ikke Krystallen gjorde mer for å overvåke eller holde seg orientert om salgsprosessen. Forklaringen kan blant annet ligge i at selskapet i samme periode som leilighetene ble rapportert solgt  – det vil si vinteren og våren 2006 – var opptatt med selve prosjektutviklingen; blant annet å søke offentlige tillatelser etter plan – og bygningsloven, forberede og inngå avtaler med grunn- og bygningsentreprenørene og sikre finansieringen. Med den rollefordeling som var etablert mellom partene, burde Krystallen kunne stole på at meglerne gjennomførte salgsprosessen på en profesjonell måte med ”omsorg for begge parters interesser”, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1. Det var meglerhusene som hadde kompetanse på salg, og som også hadde markedsført seg gjennom eksisterende kunde- og kontaktnett. Meglerhonoraret på 3,5 % inklusiv merverdiavgift, ble dessuten fastsatt på grunnlag av meglernes argumentasjon i tilknyting til blant annet høy kvalitet.

Retten mener en eventuell uaktsomhet fra Krystallens side uansett er beskjeden i forhold til de eklatante forsømmelser som Poppe & Co gjorde seg skyldig i. Retten finner det ikke rimelig å velte deler av ansvaret for de problemene som oppsto i kjølvannet av meglers mislighold over på Krystallen. Så lenge eventuelle avvik fra det som var uttrykkelig avtalt eller som fulgte av meglers alminnelige omsorgsplikt ikke ble klarert med Krystallen, finner retten at erstatningen ikke bør nedsettes eller falle bort i medhold av skadeserstatningsloven § 5-1.

2.	Særspørsmål i tilknytning til den enkelte formidling

2.1     Griff Holding AS:

Selskapet, som senere har endret navn til Deca Holding AS, ble stiftet 30. oktober 2005 med en aksjekapital på kr 100 000. Leilighet A 307 med parkeringsplass ble 18. januar 2006 solgt til Griff Holding AS for kr 2 950 000,-.  Det ble senere signert udatert kjøpekontrakt mellom partene. Leiligheten er ikke betalt, og selskapet ble tvangsoppløst i 2008 på grunn av manglende innlevering av regnskap for 2006.
 
Retten finner det bevist at megler ikke kontrollerte kjøpers finansiering ved avtaleinngåelsen, men tvert i mot baserte finansieringen på videresalg av leiligheten før overtakelse. Ved bevisvurderingen legger retten avgjørende vekt på følgende beskrivelse i brev 30. januar 2008 fra selskapets tidligere styreleder til advokat Flaaten:  ”Det var slik [gjennom videresalg] disse fjell-leilighetene ble markedsført og solgt – det er ingen hemmelighet. Det har hele tiden vært kjent for megler at kjøper har vært et AS med kr. 100.000.- i aksjekapital. Finansiering eller garantistillelse ble aldri forespurt verken før eller etter aksept av bud, og dette har heller aldri vært tatt opp fra hverken meglers, selgers eller min side”. 

Retten mener Poppe & Co opptrådte ansvarsbetingende ved å formidle salget til Griff Holding AS under disse forutsetninger. Det er på det rene at kjøpers svake økonomi og finansieringsforutsetningen basert videresalg ikke ble tatt opp med Krystallen før avtaleinngåelsen. Meglerhusets påståtte kjennskap til selskapets daværende eier/styreleder har liten verdi så lenge vedkommende ikke var oppgjørsansvarlig overfor Krystallen. 

Når det gjelder spørsmålet om årsakssammenheng, finner retten det bevist at selskapet verken hadde finansiering på avtaletidspunktet eller på oppgjørstidspunktet i desember 2007. 

Det fremgår av brevet sitert ovenfor at leiligheten ble forsøkt videresolgt høsten 2007. Da dette ikke lyktes var det ikke mulig å finansiere kjøpet gjennom videresalg i tråd med den opprinnelige intensjon. Det fremgår videre av brevet at det ville vært ”fullt mulig for et slikt selskap å finansiere opp både ved avtaleinngåelse og ved eventuell senere overtagelse”. Retten mener finansieringen ikke kunne baseres på en frivillig ”oppfinansiering” fra andre selskaper/interessenter. Viljen til å ”oppfinansiere” vil også være avhengig av et fortsatt godt marked, og følgelig ha det samme spekulative preg som finansiering basert på videresalg.

Poppe & Co har fremlagt en kredittvurdering fra CreditInform som i april 2007 rangerte selskapet som ”34 KREDITTVERDIG”. Det er ikke opplyst hvilken skala som benyttes i denne rangeringen eller hvilken informasjon den bygger på. Selskapet er senere tvangsoppløst på grunn av manglende regnskap for 2006, jf. aksjeloven § 16-15 første ledd nr. 5. Tvangsoppløsningsboets status pr. 15. oktober 2008 var en underbalanse på drøye 3 millioner kroner, hvorav aktivaene utgjorde kr 174,-. Det er ikke holdepunkter for at selskapet et snaut år tidligere hadde midler til å betale for leiligheten. 

Konklusjonen er etter dette at det både foreligger ansvarsgrunnlag og erstatningsmessig årsakssammenheng i forbindelse med denne formidlingen. 

Retten finner ikke grunnlag for å sette erstatningen ned eller la den falle bort i medhold av skadeserstatningsloven § 5-1 om skadelidtes medvirkning. Da leiligheten ble solgt 18. januar 2006 hadde Krystallen ingen foranledning til å gripe inn mot meglers unnlatelse av å undersøke kjøpers finansiering. Retten kan heller ikke se at andre omstendigheter ved megleroppdraget tilsier at selskapet skal bære deler av ansvaret for Poppe & Cos mislighold. 

Heller ikke reklamasjonsanførselen kan føre frem. Retten nøyer seg i denne forbindelse med å vise til at Griff Holding AS ikke er omtalt i notatet fra 7. juni 2006, som er grunnlaget for Poppe & Cos reklamasjonsanførsel.  

2.2 Simon Hangaard

Leilighetene A 503 og A 206 med garasjeplasser ble 7. april  2006 solgt til Simon Hangaard for til sammen kr 6 400 000,-. Kjøpekontraktene ble signert 24. april 2006. Leilighetene er ikke betalt og Krystallen erklærte hevning i uke 49 i 2008.

Retten finner det bevist at Poppe & Co ikke kontrollerte kjøpers finansiering, men tvert i mot ga uttrykk for at finansiering skulle baseres på meglers videresalg av leilighetene før overtakelse. Retten finner det videre bevist at ekteparet Hangaard ble utsatt for en svært pågående og til dels villedende markedsføring fra megler. Megler opplyste feilaktig at hele prosjektet var utsolgt, samtidig som Hangaard fikk tilbud om å kjøpe tre leiligheter som var blitt ledige. Det ble videre opplyst  at det var store og lettvinte penger å tjene på videresalg av leilighetene. Ved bevisvurderingen legger retten til grunn opplysningene i brev 2. september 2008 og 28. oktober 2008 fra advokat Klose til Poppe & Co, som er sammenfallende med Simon Hangaards rettslige forklaring.

Retten mener Poppe & Co opptrådte ansvarsbetingende ved å formidle salgene til Simon Hangaard under disse forutsetningene. I finansieringssammenheng måtte det også ha vært en fordel om begge ektefellene Hangaard hadde forpliktet seg. Det er videre på det rene at Krystallen verken ble informert om manglende kontroll av kjøpers finansiering eller om finansieringsforutsetningen basert på videresalg. Retten mener også at meglers pågående og til dels villedende markedsføring må anses ansvarsbetingende, fordi den vil kunne ha betydning for Krystallens kontraktsrettslige og erstatningsrettslige posisjon i forhold til kjøper. 

Spørsmålet om årsakssammenheng er sammensatt, og retten ser først på årsaksspørsmålet i tilknytning til manglende finansiering. 

Retten finner det bevist at det ikke forelå en realistisk finansieringsplan på avtaletidspunktet. Simon Hangaard forklarte i retten at han aldri hadde til hensikt å overta leilighetene, men at de skulle finansieres gjennom videresalg før overtakelse. Hangaards økonomiske soliditet på avtaletidspunktet er ikke opplyst, og det hypotetiske hendelsesforløpet – det vil si hvordan  Krystallen ville ha forholdt seg til Simon Hangaard som kjøper dersom selskapet hadde fått informasjon om hans økonomi - er derfor tvilsomt. Slik retten ser det, vil det kunne være mer betryggende å ha en seriøs privatperson som debitor, enn et nystiftet selskap med begrenset egenkapital. Ekteparet Hangaard driver dessuten med kjøp og oppussing av leiligheter for videresalg, og må antas å ha tilgang til eksterne finansieringskilder. Hvorvidt deres økonomi ga rom for en tilleggsinvestering i to nybygde leiligheter på Kvitfjell uavhengig av videresalg, er likevel et annet spørsmål. I og med at det var megler som skulle ha kontrollert Simon Hangaards finansiering på avtaletidspunktet, mener retten denne uklarheten må gå ut over Poppe & Co. 

Retten mener videre at Simon Hangaards betalingsmislighold på overtakelsestidspunktet blant annet skyldes manglende betalingsevne. 

Simon Hangaard forklarte i retten at han ikke visste om han ville vært i stand til å finansiere kjøpet av leilighetene, noe han måtte ha undersøkt med banken. Da overtakelsene skulle finne sted i desember 2007, var markedet for fritidseiendommer på fjellet i fritt fall og retten  mener det derfor er tvilsomt om banken ville gitt lån med mindre det forelå tilbud om tilleggssikkerhet. Retten tolker videre avtalen 7. februar 2008 om utsatt overtakelse mot  rente- og utgiftsbetaling som et uttrykk for kjøpers vilje til å overta og betale for leilighetene. Når avtalen ble misligholdt ved at kr 482 208 ikke ble betalt ved forfall 15. mars 2008, legger retten til grunn at årsaken er manglende betalingsevne. På den annen side tok Oslo byfogdembete ved kjennelse 21. oktober 2008 ikke Krystallens konkursbegjæring mot Simon Hangaard til følge, idet hans aktiva ble funnet å overstige påviste passivaposter ”med god margin”. Kjennelsen, som ikke tok hensyn til prisfallet på leilighetene i Krystallen, sier ingen ting om Hangaards likviditet. Retten finner det bevist at han ikke var likvid på oppgjørstidspunktet, og finner derfor at betalingsmisligholdet blant annet skyldtes manglende betalingsevne. 

Retten mener betalingsmisligholdet også har sammenheng med at Simon Hangaard i utgangspunktet ikke hadde planer om å kjøpe leilighetene, men lot seg overbevise av meglers pågående og til dels villedende markedsføring. Retten viser i denne forbindelse til det tidligere omtalte brevet  2. september 2008 fra advokat Klose, hvor kontraktene heves under henvisning til meglers rettsstridige opptreden i forbindelse med kontraktsinngåelsen. Retten mener på denne bakgrunn det foreligger et samvirke av årsaker til Simon Hangaards betalingsmislighold som megler må anses ansvarlig for.
  
Konklusjonen er etter dette at det både foreligger ansvargrunnlag og erstatningsmessig årsakssammenheng i forbindelse med formidlingene til Simon Hangaard.

Retten finner ikke grunnlag for å sette erstatningen ned eller la den falle bort i medhold av skadeserstatningsloven § 5-1 om skadelidtes medvirkning. Da leilighetene ble solgt 4. april 2006 hadde ikke Krystallen foranledning til å gripe inn mot meglers unnlatelse av å kontrollere kjøpers finansiering. Retten kan heller ikke se at andre omstendigheter ved megleroppdraget tilsier at selskapet skal bære deler av ansvaret for Poppe & Cos mislighold.

Heller ikke reklamasjonsanførselen kan føre frem. Retten viser til at avtalen med Simon Hangaard ble inngått før megler ga opplysninger med generelt forbehold i notatet 7. juni 2006. Det ansvarsbetingende forhold var da et faktum, og Krystallen hadde et betinget  erstatningskrav mot Poppe & Co. Erstatningskrav kan ikke anses oppgitt ved unnlatt reklamasjon, jf. Trygve Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, s. 253. Retten finner at den uriktige opplysningen om at Simon Hangaard var ”fast kunde hos Poppe”, uansett ikke kan nøytraliseres av meglernes reservasjon mot ”ansvar for opplysningenes riktighet”. 

2.3 Galdeberget AS:

Galdeberget AS ble stiftet 10. august 2005 med en aksjekapital på kr 900 000,-. Den 9. januar 2007 kjøpte selskapet 8 leiligheter for til sammen kr 19 520  000, blant annet leilighetene A-001 og A-002 for kr 1 990 000,- hver.  Kjøpekontraktene er datert 10. januar 2007, men det er uklart når de ble undertegnet av partene. Leilighetene i bygg A, som denne saken gjelder, er ikke betalt og Krystallen erklærte hevning i uke 49 i 2008. 

Retten finner det bevist at megler ikke kontrollerte kjøpers finansiering ved avtaleinngåelsen, men tvert i mot baserte finansieringen på videresalg av leiligheten før overtakelse. Ved bevisvurderingen legger retten avgjørende vekt på den rettslige forklaringen fra daværende daglig leder og styreformann i Galdebreget AS om at det aldri var snakk om finansiering og at selskapet ikke hadde egne midler til å finansiere kjøpet. Retten fester ikke lit til meglers påtegning på budskjemaet om at ”[b]udgiver er forespurt om egen finansiering og har bekreftet at denne er OK”. En slik forespørsel ville uansett ikke ha oppfylt meglers kontrollansvar ved denne formidlingen av 8 leiligheter. 

Retten finner det videre bevist at Poppe & Co hadde kunnskap om kjøpers manglende betalingsevne da budene fra Galdeberg AS ble akseptert. I samme periode hadde Poppe & Co formidlet en bygård i Oslo til Galdeberg AS, som selskapet ikke var i stand til å finansiere. Dette førte til at  transaksjonen ble reversert og senere omorganisert i en sammensatt kjøpergruppe. Det er på denne bakgrunn vanskelig å feste lit til Poppe & Cos forsikringer om å ha undersøkt kjøpers finansiering ”så langt det lar seg gjøre i denne fasen”, jf. eksempelvis e-post 11. januar 2007 til Krystallen.  

Retten mener Poppe & Co opptrådte ansvarsbetingende ved å formidle salgene til Galdeberget AS under disse forutsetningene. Den tvil som hersket ved selskapets betalingsevne og forutsetningene om videresalg, skulle uansett vært foreholdt Krystallen. Poppe & Cos kunnskap om Galdeberget AS` eiere hadde liten betydning så lenge disse ikke var oppgjørsansvarlige overfor selger. 
 
Ved årsaksvurderingen tar retten utgangsspunkt i at Galdeberget AS ikke hadde  finansiering da avtalene ble inngått. På dette tidspunktet hadde selskapet bare rukket å avlegge ett årsregnskap – etter lovens frist -  for perioden 10. august til 31. desember 2005. Dette viste et underskudd på kr 276 038,-. 

Poppe & Co har vist til en kredittvurdering fra CreditInform fra 26. april 2007, som viser en rangering på ”34 KREDITTVERDIG”. Retten mener en slik rangering under ingen omstendighet kan tas til inntekt for at selskapet ville vært i stand til å finansiere 8 leiligheter. Uansett kan en kredittvurdering innhentet etter avtaleinngåelsen, ikke nøytralisere Poppe & Cos konkrete kunnskap om Galdeberget AS` manglende betalingsevne på avtaletidspunktet. I anledning denne rettssaken har Krystallen på sin side innhentet en motstridende kredittvurdering fra D&B Totalrapport for tiden 2006 til 2008. Oversikten viser at kreditt til selskapet ble ”frarådet” i tiden desember 2006 til august 2007, det vil si på avtaletidspunktet. Underskuddet for 2006 var på kr 122 000, og egenkapitalen for 2005 og 2006 var på snaue kr 900 000. 

Ved årsaksvurderingen legger retten videre til grunn at Galdeberget AS` betalingsmislighold skyldes manglende betalingsevne. Med et så vidt dårlig finansielt utgangspunkt, har det formodningen mot seg at selskapet ved overtakelsen i desember 2007 hadde opparbeidet betalingsevne. I oktober 2008 ble selskapets økonomi vurdert som ”svak” av  D&B Totalrapport, og i desember 2007 ble kreditt frarådet. Megler må etter dette ha den subjektive bevisbyrde for at betalingsevne likevel forelå på overtakelsestidspunktet. 
  
Poppe & Co har anført at Krystallen ble forelagt denne formidlingen til godkjennelse, og at det av den grunn verken foreligger ansvarsgrunnlag eller erstatningsmessig årsakssammenheng. 

Retten tar utgangspunkt i påtegning på budskjemaet hvor det fremgår at megler aksepterte kjøpers bud den 9. januar 2007 kl. 11 30. Det er ikke dokumentert eller opplyst at megler tok forbehold om selgers godkjenning/aksept. I e-post til Krystallen samme dag meddelte megler at de siste åtte leilighetene var solgt til ”et solid klesfirma”. Det er på denne bakgrunn vanskelig å forstå meglers etterfølgende forespørsel til selger om ”å akseptere kjøpstilbudet på de 8 leilighetene”, jf. e-post 11. januar 2007. 

I e-post 12. januar 2007 aksepterte likevel Krystallen ”kjøpstilbudet på de 8 leilighetene dersom oppgjørsskjema blir utfylt på linje med det de andre skal gjøre, og at dere som meglere mener å ha gjort jobben i henhold til pkt. 3.6 i avtalen oss imellom”.  Megler noterte i e-post samme dag selgers ”aksept av de 8 resterende leilighetene” og uttalte at ”[O]ppdragsavtalens prg. 3-6 er gjennomført iht. slik vi tolker vår avtale”. Så lenge Poppe & Co ikke informerte Krystallen om den tvil som heftet ved Galdeberget AS` finansieringsevne, og heller ikke sørget for å innhente det etterspurte oppgjørsskjemaet med finansieringsplan, kan Krystallen ikke anses for å ha gitt en etterfølgende godkjenning av de aktuelle formidlingene. Som allerede nevnt, legger retten til grunn at finansiering aldri var tema mellom partene. 

Poppe & Co har endelig anført at Krystallens unnlatelse av å heve kjøpsavtalene da Galdeberget AS misligholdt plikten til å betale forskudd på kr 100 000,- per leilighet, viser at det ikke foreligger erstatningsmessig årsakssammenheng. 

Retten er ikke enig i dette. Vurderingen av om en avtale skal heves er ikke uten videre  sammenfallende med vurderingen av det hypotetiske hendelsesforløp hvis misligholdet tenkes bort. Spørsmålet om hevning vil være sammensatt av både juridiske og forretningsmessige vurderinger. I relasjon til spørsmålet om hevningsadgang, hevdet faglig- og daglig leder i Poppe & Co i  e-post 18. september 2006 til Krystallen at ”vesentlig mislighold først inntreffer hvis ikke kjøpesummen i sin helhet innbetales i.h.h. til avtalen ved overtakelse”. Når det gjelder den forretningsmessige vurderingen  minner retten om at markedet for fritidsboliger på fjellet var synkende i  2007, og utfallet av et eventuelt dekningssalg etter hevning var derfor usikkert. 

Videre fremhevet Poppe & Co ved flere anledninger sin kompetanse på å gjennomføre oppgjør. Det fremgår av Rammeavtalen pkt. 3.8 at Poppe & Co skulle stille egen oppgjørsmedarbeider til disposisjon for prosjektet, som ”har ansvar for oppfølging av innbetalinger i h.h. til kjøpekontraktene”. I e-post 18. august 2006 til Krystallen redegjorde selskapet for sine ”faste rutiner på oppfølging av ikke betalte fakturaer”. I brev fra de to meglerhusene 21. desember 2006 står det at meglerne ”på nyåret [vil] besørge ny purrerunde pr telefon som også vil følges opp skriftlig”. Oppfølgingen av forskuddene ble også inntatt som et eget punkt i meglers såkalte ”proaktive plan” fra 11. januar 2007. På denne bakgrunn var det ikke overraskende at Krystallen satset på at megler klarte å inndrive forskuddene i stedet for å heve avtalene.
 
Retten finner ikke grunn til å sette erstatningen ned eller la den falle bort i medhold av skadeserstatningsloven § 5-1 om skadelidtes medvirkning. Da leilighetene ble solgt 9. januar 2007 hadde Krystallen gitt uttrykk for sin tolkning av rammeavtalens pkt. 3.6, jf. advokat Flaatens brev 20. desember 2006 og 3. januar 2007. Da selskapet fikk seg forelagt spørsmålet om godkjenning av formidlingene, hadde allerede megler avgitt en bindende aksept. Retten kan heller ikke se at andre omstendigheter ved megleroppdraget tilsier at selskapet skal bære deler av ansvaret for Poppe & Cos mislighold.

Heller ikke reklamasjonsanførselen kan føre frem. Retten viser til at påtegningen i notatet 7. juni 2006 var imøtegått før formidlingene til Galdeberget AS, og til at meglers mislighold var gjenstand for korrespondanse mellom partene våren 2007 og frem til stevning ble tatt ut. 

2.4 Konklusjon

Rettens konklusjon er etter dette at alle erstatningsvilkår er til stede for så vidt gjelder de påstevnede leilighetsformidlinger. Retten har ikke funnet grunnlag for å nedsette erstatningen eller la den bortfalle på grunn av skadelidtes medvirkning eller unnlatt reklamasjon. Partene synes å være enige om at Poppe & Cos ansvar vil være et solidaransvar med det erstatningsansvar kjøperne eventuelt påtar seg eller blir idømt i saker der disse er parter. 

Krystallen har vunnet saken, og har da krav på erstatning for sine saksomkostninger fra Poppe & Co, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd. Retten finner ikke grunn til å anvende noen av lovens unntaksbestemmelser. Krystallen har inngitt  saksomkostningsoppgave på til sammen kr 931 391, hvorav kr 907 575 er salær. Poppe & Co har ikke protestert på omkostningsoppgaven, og har selv inngitt en omkostningsoppgave på kr 859 000. 

Saken har vært arbeidskrevende, og begge parter har vært bistått av prosessfullmektig med rettslig medhjelper. Retten finner at omkostningene har vært nødvendige, jf. tvisteloven     § 20-5 første og femte ledd, og omkostningsoppgaven legges til grunn. I tillegg kommer rettsgebyret på kr 12 040.

S l u t n i n g 

1. 	Poppe & Co Eiendomsmegling AS er erstatningsansvarlig for det tap som Krystallen Eiendom AS er påført som følge av at leilighetene A-001, A-002, A-206, A-307 og A-503 ikke er overtatt og betalt av de respektive kjøpere i henhold til de inngåtte kjøpekontrakter.
 
2. 	I saksomkostninger for tingretten betaler Poppe & Co Eiendomsmegling AS til Krystallen Eiendom AS 943 431 – nihundredeogførtitretusenfirehundredeogtrettien – kroner innen to uker fra forkynnelse av dommen 

 	Wenche Elizabeth Arntzen